Là đánh giá của TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng với báo Kinh tế & Đô thị về hiệu quả thực thi bảo lãnh của ngân hàng đến mức độ nào, trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (hay còn gọi là bán nhà trên giấy).
Ở nước ta, chủ đầu tư vừa dùng “tay trái” thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay ngân hàng, còn “tay phải” huy động vốn trong dân. Khách hàng vì thế không thuần tuý ở cương vị người mua, dù có chế tài bảo vệ từ Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Quan điểm của ông về tình trạng này?
- Trên nguyên tắc, việc có sự bảo lãnh của ngân hàng sẽ an tâm hơn (căn hộ được giao đúng tiến độ và nếu không, người mua nhà khi đã đóng tất cả tiền sẽ được ngân hàng bồi hoàn số tiền đó). Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: Việc đó đang được bảo vệ thế nào, bao nhiêu bảo lãnh được phát hành, người mua nhà có được bồi hoàn suôn sẻ hay các ngân hàng lại tìm cách từ chối bảo lãnh? Trong khi, Ngân hàng Nhà nước cũng chưa có thông tin cho đại chúng biết có bao nhiêu bảo lãnh của ngân hàng thời gian qua. Vì ngân hàng bảo lãnh là một chuyện nhưng đến lúc người dân đòi tiền, các bên có thể xảy ra tranh cãi.
Hiện tại, có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp và xử lý ra sao?. Thú thực, tôi là người hoạt động trong ngành ngân hàng còn không trả lời được thì người mua ngoại đạo họ sao nắm được. Tôi cũng không hiểu, tại sao đến giờ cũng chưa thấy có bất cứ thống kê hay báo cáo công khai nào liên quan về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này, dù đã thực hiện được 3 năm?.
Nhiều vụ lùm xùm bảo lãnh gần đây cho thấy, tấm thẻ bảo lãnh có thể được chủ đầu tư và ngân hàng lách luật hợp pháp hóa quá trình rót vốn, giao dịch, ít có tác dụng bảo vệ quyền lợi khách hàng?
- Hiện tại, không ít dự án mập mờ bảo lãnh, dẫn đến không có thông số về số bảo lãnh đã phát hành. Trong khi đó, cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần đầu, phần ngọn. Tức là, một DN BĐS rao bán dự án A cho biết ngân hàng B đứng ra bảo lãnh, người dân tin vào điều đó và bắt đầu mua nhà. Khi mua nhà có hợp đồng, trên nguyên tắc ngân hàng B phải phát bảo lãnh. Vậy liệu ngân hàng B có phát hành bảo lãnh hay không? Không hề có dữ liệu Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và thông tư của NHNN đã thực thi bảo lãnh đến mức độ nào. Từ những lập luận trên cho thấy, vấn đề bảo lãnh mặc dù có luật nhưng cũng không bảo lãnh tất cả rủi ro cho khách hàng. Và liệu rằng, có bảo lãnh nào bị tranh tụng hay không? Vì thực tế, nhiều ngân hàng trên nguyên tắc phải bảo lãnh nhưng không thi hành nghĩa vụ.
Vậy để xử lý lỗ hổng của bán nhà trên giấy ở Việt Nam, cần giải pháp nào thưa ông?
- Đây không phải là lần đầu tiên tôi cảnh báo tình trạng bán nhà hình thành trong tương lai của chúng ta đang đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững. Sản phẩm hình thành trong tương lai là một thông lệ quốc tế. Các ngân hàng của Việt Nam và thế giới đều chấp nhận nhà đầu tư dùng giá trị sản phẩm trong tương lai để đảm bảo vay vốn, hoàn thành sản phẩm. Tuy nhiên, điểm khác biệt là nhà kinh doanh BĐS ở Mỹ không được huy động vốn từ dân. Sau khi hoàn thành xong dự án, mới bán thành phẩm và trả nợ cho ngân hàng. Trường hợp người mua nhà muốn ứng ra một khoản tiền trước mua nhà sẽ bỏ vào tài khoản phong tỏa trong ngân hàng. Trong khi ở nước ta, chủ đầu tư dùng hai tay để vay vốn (ngân hàng và dân) để phát triển một dự án hoặc nhiều dự án cùng lúc, đẩy rủi ro về khách hàng.
Quan trọng cần tạo nguồn vốn cho nhà kinh doanh BĐS. Thứ nhất, tận dụng nguồn vốn từ các công ty tín thác đầu tư BĐS. Thứ hai, thị trường vốn của Việt Nam phải được triển khai. Đáng lý thị trường vốn là nơi cung cấp vốn cho các ngân hàng để ngân hàng cho vay trung và dài hạn thì hiện tại nguồn vốn này rất khiêm tốn. Các nhà kinh doanh BĐS chỉ được cung cấp nguồn vốn có giới hạn từ ngân hàng. Do đó, cần nhanh chóng khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường.
Xin cảm ơn ông!
.jpg "Trưng bày chuyên đề “Điện Biên Phủ - Tinh thần bất diệt”")
.jpg "Truyền thống, đạo lý \"Uống nước nhớ nguồn\" đã kết tinh thành nét đẹp văn hóa của Tây Hồ")
