Những điều cần biết về bảo lãnh dự án bất động sản

Thời báo kinh doanh| 22/10/2018 12:40

Nội dung bảo lãnh của ngân hàng cho các dự án bất động sản đã được bổ sung vào Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đây từng được kỳ vọng sẽ là chiếc "phao cứu sinh" cho khách hàng, nhưng cho đến nay tình hình thực tế lại diễn ra chưa đúng như Luật quy định.

Những vụ tranh chấp phát sinh tại các dự án chung cư thời gian qua chủ yếu liên quan đến pháp lý, tiến độ chứ không phải giá bán hay lãi suất. Không chỉ khách hàng, những nhà đầu tư non kinh nghiệm cũng hay vấp phải các vấn đề pháp lý, trong đó nổi cộm là thuế phí, thủ tục, bảo lãnh…

Trường hợp tranh chấp liên quan đến bảo lãnh dự án tại toà nhà Tokyo Tower (Hà Đông; Hà Nội) mới đây không phải là cá biệt, trước đó nhiều dự án bất động sản tại Tp.HCM và Hà Nội đã từng xảy ra sự việc tương tự, khiến khách hàng như "ngồi trên lửa".

Dưới đây là những điều cần biết liên quan đến bảo lãnh dự án bất động sản:

1. Cần phải đăng ký xác nhận bảo lãnh

Vụ lùm xùm tại dự án Tokyo Tower cho thấy dư luận đang rất quan tâm việc bảo lãnh của ngân hàng có bảo đảm an toàn cho người mua hay không. Trong vụ việc này, chỉ khi quá hạn bàn giao là 31/12/2017 mà chưa được nhận nhà, khách hàng mới tá hỏa tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý trong bảo lãnh dự án.

Khách kéo đến ngân hàng thì nhận được câu trả lời: Đã hết thời hạn bảo lãnh hợp đồng; vì khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện để được thực hiện bảo lãnh theo thư bảo lãnh mà ngân hàng này đã phát hành trước đó.

Vậy nhưng, nhiều khách hàng thừa nhận rằng tại thời điểm mua nhà, bản thân họ còn khá mù mờ về các quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh nên đã không yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện theo đúng luật.

Câu chuyện éo le của các khách hàng "đi đòi bảo lãnh" tại dự án Tokyo Tower không phải là chưa từng xảy ra. Trước đó, khách hàng mua căn hộ của một dự án chung cư cao cấp ở quận Thanh Xuân cũng ngã ngửa khi được ngân hàng trả lời rằng thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị.

Theo quy định, ngay sau khi có cam kết, để bảo lãnh cho tài sản là căn hộ của mình, khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng. Chỉ khi ký kết mới là hoàn thành thủ tục bảo lãnh và ngân hàng mới có trách nhiệm bảo lãnh tài sản của khách hàng khi có rủi ro xảy ra.

Thực tế, vì không nắm được quy định này nên khách hàng chỉ nhìn thấy thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư đã cho rằng có thể hoàn toàn yên tâm và không đòi hỏi ký cam kết bảo lãnh riêng với ngân hàng và người mua nhà.

Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư dự án phải được bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng bởi ngân hàng thương mại có đủ năng lực.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng cam kết đã ký trong hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Như vậy, quy định pháp luật yêu cầu chủ đầu tư phải được ngân hàng cấp bảo lãnh cho dự án, và đây là điều bắt buộc trong kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc công ty CP Thanh Bình Hà Nội, người mua nhà hiện nay vẫn chưa thận trọng trong việc xem xét các quy định của việc bảo lãnh ngân hàng đối với căn hộ của mình theo đúng quy định pháp luật.

bảo lãnh dự án bất động sản
Luật pháp yêu cầu chủ đầu tư phải được ngân hàng cấp bảo lãnh cho dự án mới
được bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh minh họa

2. Bảo lãnh "nửa vời"

Ông Thanh cũng cho biết, nếu sau khi ký hợp đồng, khách hàng chưa nhận được cam kết bảo lãnh cho từng căn hộ của mình thì nên xem xét lại cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư. Nội dung cam kết sẽ thể hiện các quy định bảo lãnh cụ thể, chủ đầu tư và ngân hàng chịu trách nhiệm đến đâu trong dự án, từ đó khách hàng có thể yêu cầu ngân hàng và chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh theo đúng cam kết ban đầu.

"Trong trường hợp cam kết bảo lãnh chỉ mang tính chất chung chung, không cụ thể theo đúng quy định, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật", ông Thanh nói.

Bàn về bảo lãnh của ngân hàng cho dự án bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc thực hiện bảo lãnh tại các dự án hiện nay chỉ là có cho "phải phép", rất ít chủ đầu tư thực hiện một cách nghiêm túc.

Ông Đính cũng cho biết, trình tự thực hiện việc bảo lãnh cho dự án như sau: trước tiên ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Tiếp theo, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.

Dựa trên thông tin hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.

Mỗi khách hàng mua căn hộ sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình. Đồng thời, khách hàng phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 - 2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Tùy từng trường hợp, khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính gộp vào giá bán. Với những khách hàng không muốn mất thêm khoản tiền này, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.

"Không chỉ Tokyo Tower, phần lớn các dự án bất động sản tại Việt Nam đều không nghiêm túc thực hiện bảo lãnh. Tại dự án Tokyo Tower, ngân hàng chưa cấp bảo lãnh cho từng căn hộ, quy định về bảo lãnh vì thế chưa có hiệu lực", ông Đính cho hay.

Trước đó, một lãnh đạo ngân hàng cũng từng phân tích: "Dù đảm bảo được tính pháp lý cho khách hàng, song các ngân hàng sẽ khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án. Vì vậy, năng lực, uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng, khách hàng nên chủ động trong việc lựa chọn dự án, nếu không đầu tư vào sẽ rất rủi ro".

(0) Bình luận
  • Bảo tàng Mỹ thuật ở giữa làng quê (huyện Ba Vì)
    Xứ Đoài là một vùng đất tối cổ - vùng địa văn hoá, địa thi hoạ - nơi mà con người có thể trải nghiệm đời mình trong hệ sinh thái tự nhiên của vùng đất, đi qua những truyền thuyết, cổ tích, để từ đó tạo nên tâm tính, giọng nói đặc trưng của con người xứ Đoài. Nắng và gió, núi và sông xứ Đoài đã gợi cảm hứng sáng tác cho một Tản Đà, một Quang Dũng và nhiều thi nhân, hoạ sĩ: từ Tô Ngọc Vân, Nguyễn Gia Trí đến Sĩ Tốt, Nguyễn Tiến Chung, Nguyễn Tư Nghiêm, Nguyễn Sáng... và những thế hệ văn nghệ sĩ sau này, ở họ đều có những sáng tác xuất sắc về xứ Đoài.
  • Bảo tàng Chiến sĩ cách mạng bị địch bắt tù đày (huyện Phú Xuyên)
    Đi khắp các vùng miền của Tổ quốc, những cựu tù binh Phú Quốc đã sưu tầm kỷ vật, di vật, tranh ảnh có liên quan đến các nhà tù trong hai cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ xâm lược mà đồng đội và các ông đã trải qua. Hơn 20 năm kiếm tìm và góp nhặt, Bảo tàng Chiến sĩ cách mạng bị địch bắt tù đày, do chính những người cựu tù năm xưa thành lập là những minh chứng chân thực về một thời oanh liệt và hào hùng của dân tộc.
  • Bảo tàng Quê hương phong trào chiếc gậy Trường Sơn (huyệnỨng Hoà)
    Hoà Xá là một làng quê nằm sát bờ tả sông Đáy, thuộc vùng ven chiêm trũng Khu Cháy. Nơi đây sớm có phong trào cách mạng ngay từ những năm 1930, là hậu phương trung thành của cuộc kháng chiến chống Pháp. Trong công cuộc kháng chiến chống Mỹ cứu nước, Hòa Xá được xem là quê hương của phong trào động viên thanh niên lên đường “xẻ dọc Trường Sơn đi cứu nước” và câu chuyện huyền thoại “chiếc gậy Trường Sơn”.
  • Khu Cháy, Bảo tàng Khu Cháy - một địa chỉ đỏ về truyền thống đấu tranh cách mạng ở Ứng Hoà, Phú Xuyên
    “Khu Cháy” là thuật ngữ để nói về một khu du kích trong thời kỳ kháng chiến chống Pháp gồm 22 xã ở phía nam huyện Ứng Hoà và tây huyện Phú Xuyên, Hà Nội.
  • Bảo tàng Tổng cục II (quận Hoàng Mai)
    Toạ lạc tại số 322 đường Lê Trọng Tấn, quận Hoàng Mai, Hà Nội trên khuôn viên rộng 3.500m2, gồm 2 tầng nhà và phần trưng bày ngoài trời, Bảo tàng Tổng cục II hiện lưu giữ 5.830 hiện vật, trong đó có nhiều hiện vật quý hiếm gắn liền với cuộc đời hoạt động của nhiều chiến sĩ tình báo xuất sắc của Quân đội nhân dân Việt Nam. Với chức năng phục vụ công tác nghiên cứu, tham quan học tập, giáo dục truyền thống, Bảo tàng Tổng cục II chính thức được Bộ Văn hoá - Thông tin công nhận nằm trong hệ thống các bảo tàng cấp 2 toàn quân.
  • Bảo tàng Binh chủng Thông tin (quận Ba Đình)
    Bảo tàng Binh chủng Thông tin thuộc loại hình bảo tàng lịch sử chuyên ngành quân sự, là thể chế văn hoá, có chức năng bảo quản và trưng bày các sưu tập về lịch sử Binh chủng Thông tin liên lạc nhằm phục vụ nhu cầu nghiên cứu, giáo dục, tham quan và hưởng thụ văn hoá của cán bộ, chiến sĩ trong Binh chủng và nhân dân, bạn bè quốc tế.
Nổi bật Tạp chí Người Hà Nội
Đừng bỏ lỡ
  • Trấn Bình Môn Kinh thành Huế như bị lãng quên
    Trấn Bình Môn là một cổng phụ trong 13 cửa của Kinh thành Huế nhưng ít người lui tới; như bị lãng quên, xuống cấp theo thời gian và tỉnh Thừa Thiên Huế đang triển khai di dời dân để trả lại nguyên trạng cho di tích.
  • Phát động cuộc thi viết kỷ niệm 70 năm Giải phóng Thủ đô “Ký ức tự hào”
    Chiều 28/3, Báo Hà Nội mới tổ chức lễ phát động viết kỷ niệm 70 năm Giải phóng Thủ đô “Ký ức tự hào”. Cuộc thi hướng tới kỷ niệm 70 năm Ngày Giải phóng Thủ đô (10/10/1954 – 10/10/2024) và 67 năm ngày Báo Hà Nội mới xuất bản số hằng ngày đầu tiên (24/10/1957 - 24/10/2024). Đây cũng là dịp tuyên truyền, quảng bá sâu rộng về truyền thống văn hóa lịch sử của Thăng Long - Hà Nội, đặc biệt là những thành tựu kinh tế, văn hóa xã hội của Thủ đô trên hành trình 70 năm xây dựng và phát triển.
  • Phú Thọ ra mắt tour du lịch "Về miền Di sản UNESCO ghi danh"
    Lễ Giỗ Tổ Hùng Vương và Tuần Văn hóa-Du lịch đất Tổ năm 2024 diễn ra từ ngày 9-18/4 (tức ngày 1-10 tháng 3 âm lịch) tại Khu Di tích lịch sử đền Hùng thành phố Việt Trì và các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh Phú Thọ, với nhiều hoạt động văn hóa, nghệ thuật hấp dẫn. Đặc biệt, dịp này, Phú Thọ ra mắt tour du lịch “Về miền Di sản UNESCO ghi danh”, lấy đền Hùng làm điểm xuất phát chính để đi đến các điểm danh lam, thắng cảnh khác.
  • Quý I năm 2024, Thành phố Hà Nội đã thu hút 953,2 triệu USD vốn FDI
    Đây là thông tin được Chánh Văn phòng UBND Thành phố kiêm người phát ngôn UBND Thành phố Hà Nội Trương Việt Dũng chia sẻ tại “Họp báo thông tin tình hình kinh tế - xã hội Quý I năm 2024”, diễn ra chiều 28/3 tại Trụ sở UBND Thành phố Hà Nội.
  • Đêm nhạc đặc biệt tôn vinh nhà soạn nhạc Sergei Rachmaninoff tại Hà Nội
    Vào 20h ngày 30/3, tại Nhà hát Hồ Gươm, Hà Nội sẽ diễn ra đêm nhạc tôn vinh nhà soạn nhạc Sergei Rachmaninoff.
  • Giải Cống hiến 2024: Hòa Minzy là Nữ ca sĩ của năm, Đen Vâu lập cú đúp
    Tối 27/3, tại Nhà hát lớn Hà Nội đã diễn ra lễ trao giải Cống hiến 2024. Đây là mùa giải Cống hiến lần thứ 18 được tổ chức và mùa thứ hai được mở rộng sang lĩnh vực thể thao, với hai hệ thống giải là giải Âm nhạc Cống hiến và giải Thể thao Cống hiến.
  • “Đào, phở & piano” - trọn vẹn tình yêu Hà Nội
    Từ cuối năm 2023, tín hiệu rất vui với điện ảnh trong nước khi những bộ phim cả tư nhân và nhà nước lần lượt ra rạp, tạo được hiệu ứng tích cực. “Đào, phở và piano” của đạo diễn Phi Tiến Sơn là một trong số đó. Phim được nhà nước đặt hàng, từng giành giải Bông Sen Bạc tại Liên hoan phim Việt Nam lần thứ 23.
  • Hà Nội và những gánh hàng rong...
    Khi nhắc về Hà Nội, trong vô vàn dáng hình hiện hữu, người ta không thể không nhắc tới những gánh hàng rong. Cùng Người Hà Nội hòa vào nhịp sống hối hả của 36 phố phường trên những gánh hàng rong...
  • Phố cổ của tôi
    Tạp chí Người Hà Nội trân trọng giới thiệu tới quý độc giả bài thơ Phố cổ của tôi của tác giả Nguyễn Duy Quý.
  • Quận uỷ Tây Hồ ra mắt Chi bộ Ban Quản lý Hồ Tây
    Sáng 27/3, Quận ủy Tây Hồ tổ chức lễ ra mắt Chi bộ Ban Quản lý Hồ Tây. Chi bộ Ban Quản lý Hồ Tây phấn đấu thực hiện tốt các nhiệm vụ chính trị, tham mưu, giúp việc cho Quận ủy, UBND quận Tây Hồ quản lý toàn diện, tập trung thống nhất khu vực Hồ Tây và vùng phụ cận; triển khai thực hiện hiệu quả công tác xây dựng Đảng.
Những điều cần biết về bảo lãnh dự án bất động sản
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO