Sốt đất kích giá căn hộ leo thang

Chuyên gia này phân tích, trên thực tế, sau cơn sốt đất TP HCM rộ lên nửa đầu năm 2017 ở nhiều quận huyện vùng ven có mức tăng giá gấp 1,5-2 lần trong một năm, có nơi mức tăng đỉnh điểm là 300% (gấp 3 lần). Đây là diễn biến không có lợi cho các nhà phát triển căn hộ vì việc tìm kiếm quỹ đất ngày càng khó khăn hơn và chi phí cũng đội lên đáng kể.

Trên thực tế, đà tăng giá đất tại TP HCM bắt đầu chậm lại và xuất hiện tình trạng giảm giá tính từ đầu tháng 6/2017 trở đi. Dù giá đất một số nơi quay đầu đi xuống 10-20% nhưng đà giảm này vẫn khiêm tốn so với cơn lốc tăng giá trước đó.

Các dự án căn hộ ở khu vực xa trung tâm nhưng có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh đang đứng trước áp lực tăng giá
sau cơn sốt đất. Ảnh: Hao Bui

Ông Thìn phân tích, nếu tổng suất đầu tư một dự án nhà chung cư là 100% thì riêng chi phí đất đai chiếm trung bình 30-35%. Sau cơn sốt đất, tỷ lệ này có thể thay đổi theo chiều hướng tăng lên đáng kể vì tình trạng giá đất leo thang đã lan rộng khắp TP HCM. Giá thành căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố: vị trí khu đất, chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích..., trong đó giá đất (phụ thuộc vào vị trí) được xem là chi phí ngày càng phình to.

Trong buổi báo cáo thị trường căn hộ những tháng đầu năm 2017, Giám đốc CBRE Việt Nam, Dương Thùy Dung xác nhận, thị trường nhà chung cư đang chịu tác động khá lớn do giá đất tăng mạnh.

Bà Dung phân tích, tình trạng giá bán các dự án mới triển khai có xu hướng tăng lên một phần do cú hích hạ tầng, đặc biệt trong nửa đầu năm 2017 có thêm sự tác động đáng kể của yếu tố giá đất leo thang.

Theo nữ chuyên gia này, cơn sốt đất có thể gây ra không ít khó khăn đối với việc chuẩn bị quỹ đất, làm tăng chi phí đầu vào (mua đất sạch, đền bù giải phóng mặt bằng) và khiến các nhà đầu tư phát triển chung cư phải cân nhắc đến việc nâng giá thành ngoài ý muốn. Điều này có thể khiến thị trường căn hộ chịu tác động mạnh mẽ bởi xu hướng tăng giá trong thời gian tới bất chấp sức mua có dấu hiệu chậm lại trong những tháng đầu năm.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang nhận định, kể từ giai đoạn 2015-2016 trở đi, tìm quỹ đất sạch phát triển dự án đã khó, đến năm 2017, điều này càng trở nên thách thức hơn sau khi cơn sốt đất lan rộng. Ngoại trừ những khu vực sốt ảo, giá đất có thể bị điều chỉnh đi xuống do sự sàng lọc mạnh mẽ của thị trường. Thế nhưng đa số những khu vực sốt thật (có nhiều cơ sở tăng giá), quỹ đất ngày càng trở nên đắt đỏ hơn. 

Chuyên gia này cho rằng phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền sẽ phải chịu áp lực lớn hơn khi các chủ đầu tư buộc phải cân bằng giữa chi phí ngày càng phình to (do giá đất tăng) và tỷ suất lợi nhuận có nguy cơ bị thu hẹp lại. Trong khi đó, căn hộ trung - cao cấp ít chịu ảnh hưởng hơn do mặt bằng giá của những dòng sản phẩm này vốn đã được định vị ở ngưỡng cao ngay từ đầu và biên lợi nhuận của phân khúc này cũng cao hơn.

Theo ông Quang, cơn sốt đất xảy ra ở khu vực vùng ven trong thời gian qua cũng có thể kéo theo một thực trạng chung là giá thành căn hộ tại các khu vực xa trung tâm nhưng có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh sẽ tự động nhích lên tối thiểu 5-10%, cao nhất 15%.